Repercusión al comprador la cuota del IBI

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La Sala Civil del Tribunal Supremo ha fijado este martes como doctrina jurisdiprudencial que, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en caso de ausencia de pacto en contrario, y en proporción al tiempo que cada de una de las partes haya ostentado la titularidad del domicilio.

El TS ha establecido como doctrina jurisprudencial que “el art. 63.2 de la Ley de Haciendas Locales se ha de interpretar de forma que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea”.

Así lo ha establecido la Sala de lo Civil del TS en su sentencia 409/2016, de 15 de junio (ponente señor Arroyo Fiestas) resolviendo un litigio en el que se plantea por el recurrente  la posibilidad de repercutir la carga tributaria por el IBI, sin necesidad de acuerdo expreso entre las partes, de forma que el impuesto lo soporte quien sea dueño del bien en cada momento y por el tiempo que lo sea, salvo pacto en contrario.

Diferencias de criterio entre las Audiencias Provinciales

La sentencia da la razón a dos sociedades que en marzo de 2009 vendieron a otra compañía 155 plazas de garaje en Madrid, y posteriormente, tras haber pagado el IBI correspondiente a esa anualidad, reclamaron a la compradora que les reintegrase la parte de la cuota tributaria comprendida entre el día de la venta y el 31 de diciembre de ese año.

Los vendedores, a quien en primera instancia un Juzgado de Madrid les había dado la razón, acudieron al Supremo después de que la Audiencia de Madrid se pronunciara a favor de los compradores y rechazara que debieran pagar cantidad alguna a los vendedores por el IBI del año 2009.

Los recurrentes destacaron en su recurso ante el Supremo la existencia de jurisprudencia contradictoria de las audiencias provinciales sobre la materia, presentando sentencias que daban la razón al vendedor y otras, al comprador: así, en el mismo sentido que la recurrida, las sentencias de las AAPP Asturias (sección 5.ª) de 12 de septiembre de 2001 y Valladolid (sección 1.ª) de 10 de y noviembre de 2006 y, en sentido contrario, las sentencias de las AAPP Jaén (sección 1.ª) de 22 de septiembre de 2000 y 9 de junio de 2000, Las Palmas de 23 de diciembre de 2003 y Madrid (sección 14.ª), de 6 de noviembre de 2007.

Reparto del importe del impuesto conforme las normas del Derecho común

La Sala comienza recordando que de los arts. 61, 63 y 75 del TR LHL, se deduce que el hecho imponible del IBI, en este caso, es la propiedad (art. 61 LHL), el sujeto pasivo es el propietario que lo sea al momento del devengo (art. 63) y el devengo coincide con el primer día del año natural (art. 75).

Y continúa señalando que “El tenor del art. 63.2 LHL advierte de la posibilidad de repercusión, sin sujetarlo a pacto que lo permita, limitándose el precepto a establecer que el reparto del importe del impuesto se hará conforme a las normas de derecho común, que no son otras, en este caso, que las de la compraventa (art. 1445 y siguientes del C. Civil), en virtud de las cuales la compradora debe considerarse propietaria desde el momento de la entrega el 16 de marzo de 2009 (art. 609 del C. Civil).”

Sin perjuicio de ello, “las partes podrán pactar la imposibilidad de la repercusión.”

Por ello, concluye la Sala, la regla general, en caso de ausencia de pacto en contrario, será que el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea.


FUENTES:

El vendedor de un inmueble puede repercutir al comprador la cuota del IBI, proporcionalmente a la parte del año en que este sea propietario del mismo

El TS fija como doctrina que parte del IBI repercuta sobre el comprador de la vivienda

TEXTO ÍNTEGRO DE LA SENTENCIA: Roj: STS 2886/2016

El comprador de una vivienda puede resolver el contrato por serle denegada la subrogación en el préstamo hipotecario si no se le excluyó de esa posiblidad

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La Sala de lo Civil del TS ha dictado una sentencia de fecha 16 de septiembre de 2015 (Rec. n.º 895/2013, ponente Sr. Arroyo Fiestas), por la que reconoce como condición resolutoria expresa de un contrato de compraventa de inmueble aquella que establece que “será motivo de resolución … El hecho de que por cualquier otro motivo la entidad [bancaria] acreedora no admitiese la subrogación de la compradora en la responsabilidad personal de préstamo.”

La Sala considera que esta cláusula cuenta “con cobertura legal el art. 1114 del Código Civil” y que, en virtud de la misma “las partes introducen un acontecimiento cuyo nacimiento genera la resolución del contrato.”

Los hechos

Los actores en el caso, compradores de la vivienda litigiosa, firmaron con la entidad vendedora y promotora de la misma, contrato privado de compraventa, en el que consta la siguiente cláusula: “TERCERA.- CONDICIÓN RESOLUTORIA. (…) También será motivo de resolución, y objeto de la misma penalización: … c) El hecho de que por cualquier otro motivo la entidad acreedora no admitiese la subrogación de la compradora en la responsabilidad personal del préstamo (excepción hecha de la cancelación total del préstamo hipotecario por la compradora) … “.

La promoción se terminó en el tiempo pactado, pero cuando los compradores pretendieron subrogarse en el préstamo hipotecario, les fue denegada tal posibilidad por la entidad bancaria, por lo que solicitaron la resolución del contrato, con devolución de las cantidades entregadas, menos la deducción del 15% como cláusula penal.

El Juzgado desestimó la demanda al entender que los compradores no podían instar la resolución al no haber pagado la totalidad del precio, unido a que no dependía de la vendedora que el banco aceptase o no la subrogación en el préstamo hipotecario.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación al entender que la cláusula en cuestión no contenía a favor de los compradores una facultad de resolución, con penalización, unido a que los compradores no habían invocado la imposibilidad sobrevenida, que analiza la sentencia de segunda instancia, sin que se le plantee expresamente.

Interpuesto de recurso de casación contra la sentencia anterior, el TS lo estima.

La sentencia del TS

Los principales argumentos de la Sala para resolver el recurso se encuentran en el fundamento de derecho tercero de la sentencia, que establece (los subrayados son nuestros):

“Tercero. …

Consta en la cláusula estudiada “También será motivo de resolución, y objeto de la misma penalización: … c) El hecho de que por cualquier otro motivo la entidad acreedora no admitiese la subrogación de la compradora en la responsabilidad personal de préstamo (excepción hecha de la cancelación total del préstamo hipotecario por la compradora)”.

Dicho pacto debe calificarse como condición resolutoria expresa con cobertura legal el art. 1114 del C. Civil , en virtud de la cual las partes introducen un acontecimiento cuyo nacimiento genera la resolución del contrato, al constituirlo en una condición de la que depende la extinción de los pactos celebrados.

Mientras que parte de las sentencias invocadas y la recurrida entiende que ella solo es una facultad a disposición del vendedor, las demás resoluciones y la parte recurrente entienden que la posibilidad de resolver el contrato quedaba pactada para su utilización por cualquiera de las partes.

Es preciso concretar que la condición resolutoria no iba enfocada a una declaración de incumplimiento del contrato, pues ni la parte vendedora ni la compradora eran responsables de la denegación de la subrogación, que, en este caso, solo dependía de la entidad bancaria.

La condición resolutoria se sujetaba al nacimiento de un hecho concreto cual era la denegación de la subrogación y tal evento concurrió.

En la cláusula tercera, mencionada, algunos de los supuestos hacen referencia a casos de incumplimiento de los compradores (retraso, incomparecencia, cesión inconsentida) y por lo tanto solo invocables por la vendedora.

Sin embargo, en el relativo a la ausencia de subrogación por oposición de la entidad acreedora, no se distingue en la redacción contractual que queden excluidos los compradores de la posibilidad de invocar la resolución (Sentencia de esta Sala de 12 de abril de 2013, rec. 2063/2010 , sobre denegación de subrogación en los préstamos hipotecarios).

Otro dato que apunta a la posibilidad de que los compradores puedan invocar la condición resolutoria, es que la misma lejos de restituirles en su patrimonio, les penaliza, situación que ellos asumen, equilibrándose entre las partes las consecuencias de la resolución.

No deja de sorprender que la demandada (vendedora) se limitase a contestar a la demanda sin reconvenir, dejando al contrato en situación de pendencia, de forma que ni devuelve las cantidades entregadas ni reclama la penalización, ni pide el cumplimiento, con lo que sume a los compradores en una situación de desequilibrio manifiesto contrario a la buena fe.

En conclusión, los compradores ejercitaron legítimamente y con buena fe la facultad de resolución pactada en beneficio de ambas partes, debiendo respetarse lo acordado (art. 1258 del C. Civil).

Estimados los motivos, procede declarar la resolución del contrato de compraventa de 29 de enero de 2007, en aplicación de la cláusula tercera, letra c), de forma que la vendedora deberá devolver a los compradores la cantidad de 89.643,22.- euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, suma que resulta de deducir el 15% de penalización de la cantidad entregada a cuenta (105.462,62.- euros).”


FUENTE: El comprador de una vivienda puede resolver el contrato por serle denegada la subrogación en el préstamo hipotecario si no se le excluyó de esa posiblidad