Propiedad temporal y Propiedad compartida en el Código Civil Catalán

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El Consejo Ejecutivo aprobó el pasado 29 de julio la modificación del Código Civil para crear las figuras de propiedad temporal y propiedad compartida como una fórmula intermedia “más adecuada a las necesidades actuales de acceso a la vivienda”, ha explicado el portavoz de la Generalitat, Francesc Homs.

Estas nuevas figuras jurídicas –pensadas para inmuebles pero que también se pueden aplicar a bienes muebles cuya adquisición se pueda registrar– quieren dar respuesta al problema del excesivo endeudamiento en la adquisición de viviendas surgido en los últimos 20 años, según un comunicado del Gobierno.

El objetivo primordial de la nueva regulación es solucionar el problema de acceso a la vivienda, si bien contemplando también que ambas modalidades, de creación negocial inter vivos o mortis causa,  puedan recaer tanto sobre bienes inmuebles en general como sobre bienes muebles duraderos, no fungibles e inscribibles en un registro público.

Son dos fórmulas intermedias y alternativas a los mercados de vivienda en propiedad y vivienda en alquiler que, basadas en los principios de accesibilidad y flexibilidad, pretenden diseñar una situación de tenencia que combine la estabilidad del derecho real de propiedad y la asequibilidad del derecho personal de arrendamiento.  Así, los ciudadanos pueden adquirir una vivienda con menor necesidad de ingresos, ya que los importes con estas nuevas fórmulas son “sensiblemente más asumibles”.

Además, para dotar todavía de mayor flexibilidad a estas figuras, cabe señalar que estas formas de propiedad pueden entrelazarse. Así, existe la posibilidad de constituir una propiedad compartida sobre un bien en régimen de propiedad temporal con el fin de facilitar su adquisición y sin que ello conlleve la pérdida de prácticamente facultades dominicales.

Del análisis de esta regulación se desprende que el legislador catalán está trabajando en nuevas medidas para dar solución a la problemática del acceso a la vivienda que podría suponer un motor para la reactivación del tráfico inmobiliario.  Ahora corresponderá a los operadores de este sector, con especial relevancia del agente bancario, decidir si se atreven a ponerlas en práctica y ofertarlas a sus clientes.

Influencia del derecho británico

La idea del desmembramiento de la propiedad en una propiedad temporal y una propiedad sucesiva o formal tiene su origen en el derecho británico.

En la Edad Media, existía la figura del “landlord“, o señor de las tierras. Él permitía que los campesinos se instalaran en sus tierras firmando un contrato de alquiler (lease). Todo aquello que el arrendatario construyera o cultivara sería suyo, y estaría sujeto a un “leasehold”. La propiedad de la tierra (freehold) seguiría siendo del “landlord”, quien recibiría el pago del alquiler (ground rent).

Ese sistema funciona todavía hoy.

Algunos de los apartamentos se venden con una parte del “freehold”, lo que significa que se compra una participación de la tierra. En cualquier caso la mayoría de los apartamentos son propiedades “leasehold”. En estos casos al comprar un apartamento se compra el derecho a vivir en el edificio para un número determinado de años – el número que el contrato de arrendamiento de suelo indique – y una vez transcurrido ese tiempo la titularidad de la propiedad pasa de nuevo al propietario de la tierra (freeholder). Para vivir allí se paga al propietario una renta por la tierra, así como un cargo por servicio para gestionar las zonas comunes dentro y fuera del edificio. Estos detalles se establecen en el contrato de arrendamiento del suelo.

Conviene remarcar que tras la ley aprobada en 1992,  el “freeholder” (propietario del terreno) está obligado por ley a extender el periodo de arrendamiento del “leaseholder” si este se lo solicita (por ejemplo 60 años más), cobrando por ello un importe poco significativo.

Para más información acerca del freehold y el leasehold británico hacer click en los siguientes enlaces:

Ahora bien, respecto del derecho catalán, estas son las líneas de nuestra nueva regulación:

Propiedad temporal

La propiedad temporal otorga a su titular el dominio de un bien por un plazo cierto y determinado. Pasado dicho período de tiempo, con un mínimo de 1 año para los bienes muebles y 10 para los inmuebles y con un máximo de noventa y nueve años para ambos, el bien objeto de contrato vuelve a su titular o herederos, llamados titulares sucesivos.

Durante ese plazo, el adquirente, llamado propietario temporal, tendrá todas las facultades dominicales sobre el bien, sometidas evidentemente a las limitaciones derivadas de su duración, gozando el titular sucesivo de un derecho de reversión, también plenamente disponible, que le permite recuperar la propiedad transcurrido el plazo estipulado y ser compensado en caso de deterioro negligente del objeto.

Se añade un capítulo, el VII, al título IV del libro quinto del Código civil de Cataluña intitulado “Propiedad temporal”, con el siguiente texto:

Artículo 547-1 Concepto

El derecho de propiedad temporal confiere a su titular el dominio de un bien durante un plazo cierto y determinado, vencido el cual el dominio hace tránsito al titular sucesivo.

Artículo 547-2 Objeto

Pueden ser objeto de propiedad temporal los bienes inmuebles. También lo pueden ser los bienes muebles duraderos no fungibles que puedan constar en un registro público.

Artículo 547-3 Régimen jurídico

1. La propiedad temporal, en todo lo no establecido por el título de adquisición ni por las disposiciones del presente capítulo, se rige por las normas del presente código relativas al derecho de propiedad.

2. Los regímenes del fideicomiso, de la donación con cláusula de reversión, del derecho de superficie o cualesquiera otras situaciones temporales de la propiedad se rigen por sus disposiciones específicas.

Artículo 547-4 Adquisición y duración

1. El titular del derecho de propiedad puede retener la propiedad temporal y transmitir la titularidad sucesiva a un tercero o a la inversa o transmitir ambas. En la transmisión de la propiedad temporal de un bien sometido a propiedad horizontal se aplican, con carácter general, las reglas establecidas por el capítulo III del título V.

2. La propiedad temporal se adquiere por negocio jurídico entre vivos, a título oneroso o gratuito, o por causa de muerte.

3. En el negocio jurídico de adquisición debe constar el plazo cierto y determinado de duración de la propiedad temporal, que no puede ser inferior a diez años para los inmuebles y a un año para los muebles, ni superior, en ningún caso, a noventa y nueve años.

4. La transmisión de la propiedad temporal debe acompañarse con un inventario de los bienes que, en su caso, la integran.

Artículo 547-5 Régimen voluntario

En el título de adquisición de la propiedad temporal puede establecerse:

  • a) El pago a plazos del precio de adquisición.
  • b) La facultad del propietario temporal de prorrogar su derecho por un plazo que, sumado al inicial, no exceda del máximo legal, sin perjuicio de terceros.
  • c) El derecho de adquisición preferente del propietario temporal para el caso de transmisión onerosa del derecho del titular sucesivo, y el derecho de adquisición preferente de este último para el caso de transmisión onerosa de la propiedad temporal.
  • d) Un derecho de opción de compra de la titularidad sucesiva a favor del propietario temporal.
  • e) El derecho del propietario temporal a que el titular sucesivo le pague los gastos por obras o reparaciones necesarias y exigibles, atendiendo, principalmente, al tiempo que queda de la duración de la propiedad temporal y al importe de dichos gastos.

Artículo 547-6 Facultades del propietario temporal

1. El propietario temporal tiene todas las facultades del derecho de propiedad, sin más limitaciones que las derivadas de su duración y de la existencia del titular sucesivo.

2. La propiedad temporal se puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen con el límite del plazo fijado, sin necesidad de la intervención del titular sucesivo y sin perjuicio de que le sea notificado el acto una vez celebrado. La propiedad temporal también puede transmitirse por causa de muerte.

3. Si el bien objeto de propiedad temporal es un inmueble en régimen de propiedad horizontal, el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivados de este régimen corresponden en exclusiva al propietario temporal.

4. El propietario temporal puede transmitir otra propiedad temporal de menor duración a favor de una o más personas, a la vez o una después de la otra.

Artículo 547-7 Facultades del titular sucesivo

1. El titular sucesivo puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su derecho, y también puede disponer de él por causa de muerte.

2. Los actos y contratos no consentidos por el titular sucesivo que excedan de la duración de la propiedad temporal no le perjudican.

3. El titular sucesivo puede exigir al propietario temporal que se haga cargo de las obras de reparación o reconstrucción si el bien se deteriora en un 50% o más de su valor por culpa o dolo del propietario temporal. A tales efectos, debe tomarse como referencia el valor del bien en el momento en que se produce el hecho culpable o doloso.

Artículo 547-8 Inscripción

1. El título de adquisición de la propiedad temporal se inscribe en el registro correspondiente de conformidad con lo establecido por la ley y con los efectos correspondientes.

2. En la inscripción del título de adquisición debe hacerse constar la duración de la propiedad temporal y, si procede, el régimen voluntario que se haya pactado de acuerdo con lo establecido por el artículo 547-5.

Artículo 547-9 Extinción

1. La propiedad temporal se extingue por las causas generales de extinción de la propiedad y, además, por las siguientes causas:

  • a) Por el vencimiento del plazo.
  • b) Por deterioro del bien en un 50% o más de su valor por culpa o dolo del propietario temporal, si este, una vez requerido por el titular sucesivo, no se ha hecho cargo de las obras de reparación o reconstrucción.

2. Los derechos reales que gravan la propiedad temporal, en caso de renuncia al derecho y de abandono de la posesión del bien o de cualquier otra causa de extinción voluntaria de la propiedad temporal, subsisten hasta que venza el plazo o se produzca el hecho o causa que comporte su extinción.

Artículo 547-10 Efectos de la extinción

1. La extinción de la propiedad temporal supone que el titular sucesivo adquiere el dominio del bien, toma posesión de él por sí mismo y puede ejercer las acciones de protección de la propiedad y de la posesión que le correspondan.

2. El propietario temporal responde ante el titular sucesivo de los daños ocasionados al bien por culpa o dolo.

3. Las mejoras y accesiones introducidas en el bien que subsisten y los frutos pendientes en el momento de la extinción, en defecto de pacto, pertenecen al titular sucesivo. En todo caso, en el momento de la finalización de la propiedad temporal debe elaborarse un inventario que tiene que entregarse con el bien.»

Propiedad compartida

En lo que se refiere a la propiedad compartida, consiste en la adquisición por parte del propietario material de una cuota inicial de dominio, libremente acordada, que supone la adquisición de la posesión, del uso y disfrute exclusivo de un bien y del derecho a adquirir, de manera gradual, la cuota restante al otro titular, llamado propietario formal.

La duración de la propiedad compartida es de treinta años salvo pacto en contrario, pacto que no podrá exceder de noventa y nueve años, y la cuota de cada uno de los titulares es también plenamente disponible por los mismos (aunque las cuotas sucesivas que se vayan adquiriendo, en defecto de pacto, no pueden ser inferiores al 10% del total de la propiedad).

Se añade un capítulo, el VI, al título V del libro quinto del Código civil de Cataluña intitulado “Propiedad compartida”, con el siguiente texto:

Artículo 556-1 Concepto

1. La propiedad compartida confiere a uno de los dos titulares, llamado propietario material, una cuota del dominio, la posesión, el uso y el disfrute exclusivo del bien y el derecho a adquirir, de modo gradual, la cuota restante del otro titular, llamado propietario formal.

2. La propiedad compartida supone la exclusión de la acción de división.

Artículo 556-2 Objeto

1. Pueden ser objeto de propiedad compartida los bienes inmuebles. También lo pueden ser los bienes muebles duraderos y no fungibles que puedan constar en un registro público.

2. Puede constituirse una propiedad compartida sobre un bien en régimen de propiedad temporal.

Artículo 556-3 Régimen jurídico

La propiedad compartida, en todo lo no establecido por el título de constitución y las disposiciones del presente capítulo, se rige por las normas del presente código relativas a la comunidad ordinaria indivisa y a los derechos de adquisición, en lo que sean compatibles.

Artículo 556-4 Constitución

1. La propiedad compartida se constituye por negocio jurídico entre vivos, a título oneroso o gratuito, o por causa de muerte.

2. El título de constitución de la propiedad compartida debe contener las siguientes circunstancias:

  • a) La cuota inicialmente adquirida.
  • b) El derecho de adquisición gradual y los requisitos y condiciones de su ejercicio. En defecto de pacto, las cuotas sucesivamente adquiridas no pueden ser inferiores al 10% del total de la propiedad.
  • c) La contraprestación dineraria, si existe, para el ejercicio en exclusiva de las facultades dominicales atribuidas sobre el bien, su actualización y los criterios para su determinación a medida que se ejerza el derecho de adquisición gradual.

3. La duración de la propiedad compartida es de treinta años, salvo que las partes fijen un plazo diferente que, en ningún caso, puede superar los noventa y nueve años.

Artículo 556-5 Inscripción

1. El título de constitución de la propiedad compartida se inscribe en el registro correspondiente de conformidad con lo establecido por la ley y con los efectos correspondientes.

2. En la inscripción del título de constitución de la propiedad compartida deben hacerse constar las circunstancias establecidas por el artículo 556-4.2 y, si procede, los derechos de tanteo y retracto.

3. La propiedad compartida, si recae sobre un bien inmueble, debe inscribirse, de acuerdo con la legislación hipotecaria, en el folio abierto para la finca matriz. La inscripción del derecho del propietario material debe practicarse en un folio independiente, el cual debe remitir al régimen de propiedad compartida.

Artículo 556-6 Facultades del propietario material

1. El propietario material tiene las siguientes facultades:

  • a) Poseer y usar el bien y gozar de él de forma plena y exclusiva, con el límite, salvo que se haya pactado otra cosa, de no comprometer su subsistencia.
  • b) Enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su cuota, supuestos en los que debe comunicarlo al propietario formal, así como disponer de ella por causa de muerte.
  • c) Adquirir más cuota de modo gradual, de acuerdo con lo establecido por el título de constitución.

2. El propietario material puede ejercer todos los actos de riguroso dominio, pero necesita el consentimiento del propietario formal para dividir el bien. El acuerdo de división debe contener la distribución entre los bienes resultantes, tanto del precio de adquisición como de la contraprestación dineraria establecida por el artículo 556-4.2.c.

3. Si el bien objeto de propiedad compartida es un inmueble en régimen de propiedad horizontal, el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivados de este régimen corresponden en exclusiva al propietario material.

4. Los gastos ordinarios son a cargo del propietario material. En cuanto a los gastos extraordinarios y de ejecución de obras de instalaciones, deben repartirse entre ambos propietarios de acuerdo con su respectiva cuota de propiedad.

Artículo 556-7 Obligaciones del propietario material

El propietario material tiene las siguientes obligaciones:

  • a) Pagar el precio de adquisición de las cuotas, si procede.
  • b) Satisfacer la contraprestación dineraria establecida por el artículo 556-4.2.c, cuyo importe, en defecto de pacto, disminuye proporcionalmente con la adquisición de más cuota.
  • c) Satisfacer los gastos e impuestos vinculados a la propiedad del bien.

Artículo 556-8 Facultades del propietario formal

El propietario formal tiene, entre otras, las siguientes facultades:

  • a) Enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su cuota, así como disponer de ella por causa de muerte, sin perjuicio de los derechos de tanteo y retracto del propietario material.
  • b) Exigir al propietario material, salvo que se pacte otra cosa, que se haga cargo de las obras de reparación o reconstrucción si el bien se deteriora un 20% o más o se compromete su subsistencia. El propietario formal tiene derecho a acceder al inmueble para comprobar su estado. Si se le niega el acceso o si, después de haber accedido a él, se comprueba que la subsistencia del bien está afectada, el propietario formal puede solicitar judicialmente cualquier medida cautelar.

Artículo 556-9 Contraprestación dineraria

1. La cuota del propietario material está afecta, con carácter real, al pago de la contraprestación correspondiente al año en curso y a los dos años inmediatamente anteriores. El crédito que se deriva de ella tiene preferencia de cobro sobre la cuota, con la prelación determinada por la ley.

2. El propietario material que efectúa una transmisión onerosa de su cuota debe aportar un documento que acredite que está al corriente de pago de la contraprestación dineraria hasta la fecha de la transmisión. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura, salvo que los adquirentes renuncien expresamente a ellas.

3. El propietario material que enajena su cuota debe comunicar el cambio de titularidad al propietario formal. Mientras no lo haga, responde solidariamente del pago de la contraprestación dineraria.

4. El propietario formal que enajena su cuota debe comunicar el cambio de titularidad al propietario material. Mientras no lo haga, son eficaces los pagos y notificaciones efectuados al antiguo propietario formal.

Artículo 556-10 Derechos de tanteo y de retracto

La enajenación a título oneroso de la cuota de cualquiera de los propietarios otorga al otro, salvo que en el título de constitución se haya pactado otra cosa, los derechos de tanteo y de retracto, que se rigen por lo establecido por el artículo 552-4.

Artículo 556-11 Extinción

1. La propiedad compartida se extingue por las siguientes causas:

  • a) La reunión en una sola titularidad de todas las cuotas de propiedad.
  • b) La destrucción o pérdida del bien.
  • c) El vencimiento del plazo de duración de la propiedad compartida.
  • d) La falta de ejercicio de cualesquiera de los derechos de adquisición gradual acordados, salvo pacto en contrario.
  • e) La conversión en un régimen de comunidad ordinaria o especial.
  • f) El acuerdo de ambos titulares.
  • g) La renuncia de cualquiera de los titulares, que comporta el acrecimiento a favor del otro.

2. La renuncia a la propiedad compartida no exime al renunciante del cumplimiento de las obligaciones vencidas y aún pendientes, ni perjudica los derechos que se hayan constituido a favor de terceros.

3. Una vez extinguida la propiedad compartida por las causas a que se refieren las letras c y d del apartado 1, el bien afectado pasa a la situación de comunidad ordinaria indivisa. En este caso, quien ha sido propietario formal puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metálico el 80% del valor pericial, en el momento de exigir la adjudicación, de la participación de quien ha sido propietario material.

Artículo 556-12 Ejecución forzosa

La ejecución forzosa de cualesquiera de las cuotas no extingue la propiedad compartida, por lo que el rematante se subroga en los derechos y obligaciones correspondientes.


FUENTES: Cataluña incorpora la propiedad temporal y la propiedad compartida de viviendaLa propiedad temporal y la propiedad compartida: nuevas medidas para facilitar el acceso a la vivienda

TEXTO  DE LA LEY: Ley 19/2015, de 29 de julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al libro quinto del Código civil de Cataluña.

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